Aluguel,  Dicas

Tudo o que você precisa saber para alugar um imóvel

Alugar um imóvel não precisa se tornar um terror na sua vida.

Embora muitas pessoas já tenham o costume de morar de aluguel, ainda existem muitas dúvidas sobre os contratos.

Para te ajudar, escrevemos este artigo com dúvidas e soluções que você precisa saber antes de alugar um imóvel.

Para começar, entenda algumas coisas:

  • Pesquise em uma determinada região os imóveis que se encaixam no seu perfil. Você também pode contar com os serviços de uma imobiliária.
  • O sistema mais utilizado é a fiança, mesmo sendo difícil encontrar alguém com a disponibilidade para assumir esse risco.
  • Para quem não consegue um fiador, o seguro fiança ajuda o contratante, por meio de uma seguradora, assim ficando isento de procurar um fiador ou depositar uma caução.
  • O título de capitalização é um título de crédito. É feito um termo de autorização falando que em caso de falta de pagamento, o dinheiro será revertido ao proprietário. Vale também para o reparo de danos.
  • O contrato de locação tem prazo mínimo de moradia de 30 meses, podendo ser prolongado antes do vencimento do primeiro.
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Vamos para as dicas!

Quando for alugar um imóvel, documente tudo por meio de um contrato escrito.

Contrato de locação é o ajuste firmado onde o locador entrega imóvel para uso do locatário, mediante pagamento (aluguel).

Leia atentamente todas as cláusulas e guarde uma cópia.

Caso aconteça um contrato verbal, é importante que você possua algum meio de provar a locação.

Separe recibos de pagamento do aluguel, contas de luz e testemunhas, caso aconteça alguma coisa.

Existe uma lei que cuida dos aluguéis, que é a Lei 8245 de 18 de outubro de 1991, fique atento quanto a isso.

Cuidados antes de alugar um imóvel

  • Verifique pessoalmente as condições do imóvel.
  • Realize uma vistoria e anote o estado de conservação do imóvel para evitar problemas futuros.
  • Faça constar do contrato: valor do aluguel, índice de reajuste (IGPM, IGP, IPC), duração da locação, multas por atraso no pagamento, forma e local de pagamento aluguel etc.
  • O inquilino não poderá ser cobrado por um valor referente à elaboração do contrato ou de ficha cadastral.
  • Todas essas despesas devem ser pagas pelo locador.


O proprietário só poderá exigir alguma garantia para locação das seguintes formas:

  • Caução: Pode ser de bens móveis ou imóveis, não podendo exceder ao valor de três aluguéis e deverá ser depositada em caderneta de poupança.
  • Ao final do contrato, se não houver dívidas, o inquilino deverá receber o total da conta de poupança.
  • Fiança: O inquilino apresenta pessoa que se responsabiliza pelos encargos da locação (fiador).
  • Seguro fiança: O inquilino faz um seguro junto a uma companhia seguradora.

A cobrança antecipada do valor do aluguel (mês a vencer), só poderá ser exigida caso o inquilino não ofereça uma das garantias acima descritas.

Direitos e deveres

Deveres do proprietário

  • Entregar o imóvel em condições de uso. Se houver algum problema após a locação, o  proprietário deverá arcar com isso;
  • Fornecer os recibos de pagamento do aluguel;
  • Pagar os impostos (IPTU), taxas e prêmios de seguro complementar contra incêndio é um dever do proprietário, porém se no contrato constar que é obrigação do inquilino, o mesmo será responsável;
  • No caso de apartamento, o proprietário deverá pagar as despesas extraordinárias do condomínio.

Deveres do inquilino

  • Pagar o aluguel no prazo e local estipulados;
  • Utilizar o imóvel conforme determinado em contrato;
  • Deixar o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu;
  • Não modificar o imóvel sem o consentimento prévio, e por escrito, do proprietário;
  • No caso de apartamento, cabe ao inquilino pagar as despesas ordinárias do condomínio.

Reajuste de aluguel

A Lei 9069/95 (Plano Real), diz que o reajuste dos aluguéis passou a ser anual com base no índice determinado em contrato. Não pode ser utilizada variação do salário mínimo ou de moeda estrangeira.

Revisão do valor do aluguel

De três em três anos, o valor de aluguel pode sofrer alteração devido ao valor de mercado.

O ideal é que haja um acordo entre o inquilino e proprietário no momento da revisional, para

que não aconteça nenhum desentendimento que leve a justiça.

A revisão pode aumentar ou diminuir o valor do aluguel.

Desocupação do imóvel pelo inquilino

Na momento em que o inquilino desocupar o imóvel, deverá ser solicitado à imobiliária  ou ao proprietário o comprovante de quitação e entrega das chaves.

Rescisão do contrato

O inquilino poderá deixar o imóvel no momento em que achar que deve, porém a multa estabelecida no contrato deverá ser paga.

Essa multa deve ser proporcional ao tempo restante de locação.

Problemas durante a locação

Atraso ou falta de pagamento

Se o pagamento do aluguel não for realizado no dia correto do vencimento, ele poderá sofrer acréscimo de até 1% de juros e multa, levando até a ação de despejo.

Caso isso ocorra, o inquilino poderá evitar o despejo, pagando o débito integral atualizado, encargos, multas, penalidades, custas e honorários advocatícios.

Venda do imóvel alugado

O proprietário que prever a venda do imóvel, deverá comunicar ao inquilino, dando-lhe

preferência na compra, no mínimo 30 dias antes da venda.

Se o contrato estiver no prazo determinado, quando o imóvel for vendido, cabe ao novo proprietário respeitar o prazo restante da locação.

Retomada do imóvel pelo proprietário

O proprietário poderá pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações.

Contratos com prazo de trinta meses ou mais: O imóvel poderá ser retomado por “denúncia vazia” (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação.

Contratos com prazo inferior a trinta meses: O proprietário que não tiver outro imóvel poderá pedi-lo nos seguintes casos:

  • para uso próprio, de descendente (filhos, netos) ou ascendente (pais, avós);
  • necessidade de reparação urgente, determinada pelo poder público;
  • para demolição ou obras aprovadas;
  • após cinco anos de locação com o mesmo inquilino.

Caso o proprietário entre com ação para a retomada do imóvel, o inquilino poderá manifestar-se concordando com a desocupação, assim, serão concedidos seis meses para a saída.

Dúvidas frequentes

  • O proprietário pode pedir o imóvel a qualquer momento?

Não. Durante o prazo estipulado no contrato, o locador não poderá reaver o imóvel alugado.

Porém, o locatário pode devolvê-lo no momento em que achar melhor, pagando o valor correto da multa.

  • De quanto em quanto tempo deve-se fazer um novo contrato?

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo superior a trinta meses, caso o locatário continue no imóvel por mais de 30 dias, ao fim desse prazo, considera-se que o contrato foi prorrogado por tempo indeterminado.

  • Se o contrato tiver prazo indeterminado e o inquilino quiser suspendê-lo, o que deve fazer?

O inquilino deverá informar o proprietário com antecedência mínima de 30 dias.

  • Quando o contrato pede depósito caução, qual é a regra para devolução deste dinheiro?

A caução é devolvida ao locatário quando ele sair do imóvel, se não ocorrer nenhum problema durante o período de aluguel.

  • Quem é o responsável pelo pagamento de taxas como IPTU e condomínio?

Estes tributos e taxas são obrigação do locador, exceto se de comum acordo for ajustado no contrato que serão pagos pelo locatário.

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